Единственное разрешенное действие — расчистка и подготовка земли. Этим застройщики пользуются максимально эффективно, чтобы стимулировать продажи до получения сертификата.
Также на этом этапе застройщики объявляют о пред-продажных ценах (pre-sale prices). Застройщикам это дает возможность спрогнозировать спрос и продажи, скорректировать проект, а также получить брони на будущее строительство и спланировать финансирование. Поэтому мы рекомендуем вам купить апартаменты на северном кипре только у надежных и проверенных временем агентств по недвижимости.
Риски до начала строительства
Логично предположить, что до того началось строительство или до того как завершена работа над проектной документацией нового кондоминиума, риски для инвестиций максимальные.
Риск 1: процесс получения сертификата EIA может растянутся на несколько лет
Для получения сертификата необходим полный пакет проектной документации. Выдачей сертификата занимается Офис Природных Ресурсов Таиланда (ONEP).
Процесс получения сертификата в идеальном случае занимаем около 6 месяцев. Во время получения проектная документация проходит несколько заседаний комиссии. При наличии замечаний, проект возвращается на доработку. После доработки назначается время следующей комиссии, обычно через 2-3 месяца.
Получить сертификат с первого раза возможно только в случае, если документация готовится опытным инженером и архитектором, которые проходили данную процедуру хотя бы несколько раз.
Чтобы минимизировать этот риск, дождитесь получения сертификата. Воздержитесь от предоплат, так как ваши первые платежи могут пролежать замороженными неопределенное время. А это прямая потеря дивидендов от инвестирования.
Риск 2: недостаток финансирования
Пред-продажи чаще всего могут означать, что застройщик рассчитывает на деньги покупателей. Покупая землю, застройщик может внести только предоплату и рассчитываться за земельный участок в течение года или двух. Таким образом, начать новый проект можно суммой равной 10% от стоимости всего объекта.
Стоимость земли в некоторых прибрежных локациях может достигать 50% от стоимости всего проекта. В таком случае застройщик может составить план платежей таким образом, чтобы покупатель оплатил 50% еще до начала каких либо работ.
Если у застройщика нет собственных средств строительство будет напрямую зависеть от продаж. Это влечет за собой риск затяжного строительства, связанного с колебаниями рынка.
Чтобы минимизировать этот риск, просите агента или юридическую компанию провести проверку компании застройщика. Проверяйте портфолио компании, соберите максимум информации о застройщике. Но лучше всего дождаться хотя бы начала строительства фундамента.
Выгоды покупки на начальном этапе строительства
В чем же выгоды и каким образом застройщики стимулирую продажи до начала строительных работ.
Выгодные цены
Каждый раз, при знакомстве с новым проектом, который продается на начальном этапе, вы будете сталкиваться с предложением выгодных цен, скидок и прогнозов о росте стоимости квартир к концу строительства.
Стоит понимать, что в большинстве случаев повышение стоимости диктуется самими застройщиками. Поэтому обещания об увеличении цены на 20-30% легко выполнить — для этого необходимо продать 10-20% проекта с низкой маржинальностью, а дальше постепенно поднимать цены, создавая ажиотаж.