Временное положение о кондоминиуме, утв. Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. и ныне утратившее силу, замененное Законом о товариществах собственников жилья, определяло кондоминиум через понятие объединения собственников помещения как правосубъектную организацию. По Указу кондоминиумом считалось объединение собственников жилых и нежилых помещений и другой недвижимости, связанной с жилым домом. По Закону о товариществах собственников жилья кондоминиум – лишь комплекс недвижимого имущества, включающий придомовой земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором помещения, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований – домовладельцев частной, государственной, муниципальной и иной форме собственности. Остальные части комплекса – это имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев (ст. 1 Закона). Товарищество образуется на базе кондоминиума (см. коммент. к ст. 247).
В кондоминиуме может быть не только одно, но и несколько зданий. Важно, чтобы помещения принадлежали не менее чем двум собственникам независимо от того, к какой форме собственности относится объект, а также какими (жилыми или нежилыми) являются помещения. Собственники помещений по своему усмотрению решают, как им согласованно управлять кондоминиумом.
Непосредственное управление кондоминиумом закон связывает с его незначительными размерами и ограниченным числом собственников помещений (не более четырех помещений, принадлежащих не более четырем различным домовладельцам, – ст. 21 Закона).
Другой вариант – передача этих функций по договору уполномоченной государством (органом местного самоуправления) службе заказчика, оказывающей такого рода услуги. Такое решение закона исходит из монополии государственных структур в данной сфере, что противоречит Концепции реформы жилищно – коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 (СЗ РФ, 1997, N 18, ст. 2131). Эта Концепция исходит из положения, что обслуживание жилищного фонда должно осуществляться на основе конкуренции, предоставлении потребителям возможности влиять на объем и качество услуг. Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными) возможности обслуживать жилищный фонд.