П. 3 настоящей статьи устанавливает правоохранительную норму права пользования жилым помещением как одним из вещных прав (см. коммент. к п. 4 ст. 216). Члены семьи имеют такую же возможность защитить свое абсолютное право пользования жилым помещением, как и собственник жилого помещения, – истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения и требовать устранения всяких нарушений их права, в том числе исходящих от собственника, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (см. коммент. к ст. 305).
4. В п. 4 настоящей статьи содержится традиционная норма, заложенная еще советским брачно – семейным законодательством, о необходимости согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.
По Семейному кодексу (ст. 64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей. Они – законные представители своих детей и выступают в таком качестве в отношениях с любыми гражданами и юридическими лицами, в том числе и в судах. Но они не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В таких случаях эти органы обязаны назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
При этом следует иметь в виду, что ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители – на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.
Участие органа опеки и попечительства необходимо всегда, независимо от того, требуется ли назначить иного представителя для защиты прав и интересов детей, есть ли у несовершеннолетних иное жилое помещение, есть ли противоречия: интересов родителей и собственников жилого помещения, где проживают их дети; родителей и этих детей; собственника жилого помещения и проживающих в нем несовершеннолетних членов его семьи. Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на отчуждение жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства. Спор с органом опеки и попечительства может быть перенесен в суд.
Таким образом, норма этого пункта адресована не только родителям, но и иным собственникам жилого помещения (бабушка, дедушка, тетя, дядя и др.), где несовершеннолетние проживают в качестве члена семьи. По аналогии она применима и к тому случаю, когда дети утратили семейные связи с собственником жилого помещения.