Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально метражу их жилой площади. Собственники жилых комнат (как и квартир) своим соглашением вправе установить иной принцип определения долей.
Для различных групп собственников жилых помещений в товариществе собственников жилья может быть установлен принцип определения доли, учитывающий вид принадлежащих им помещений (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры).
Размер земельной доли каждого собственника помещения в кондоминиуме устанавливается особо: площадь помещения умножается на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с порядком определения размеров земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме, установленным Правительством РФ (п. 4 ст. 10 названного Закона).
Соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) – это соотношение главной вещи и ее принадлежности (см. коммент. к ст. 135). Поэтому ст. 290 установила правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Правило установлено применительно к собственникам квартир. По аналогии закона оно может быть применимо и к собственникам жилых комнат в коммунальной квартире.
Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату) в многоквартирном доме (коммунальной квартире), собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры).
Статья 291. Товарищество собственников жилья
1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Комментарий к статье 291:
1. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется одноименным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. Его действие распространено также на жилищные и жилищно – строительные кооперативы (с хотя бы одним полностью выплаченным паем членом кооператива) и на другие объединения собственников недвижимости в жилищной сфере. Его нормы применяются к отношениям, возникающим с участием российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, юридических лиц, если иное не установлено международными договорами.