Комментарий к статье 350:
1. При невыполнении обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может перейти в собственность залогодержателя. Соглашение сторон по данному вопросу является недействительным (см. ч. 2 п. 46 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8). Данное правило охраняет интерес слабой стороны – залогодателя, поскольку обеспечивает реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости.
2. Реализация заложенного имущества, независимо от порядка обращения взыскания (судебный или без обращения в суд), производится путем продажи его с публичных торгов в порядке, установленном ГПК, если законом не предусмотрен иной порядок. Так, проект закона об ипотеке подробно регулирует вопросы реализации заложенной недвижимости.
Поскольку гл. 39 ГПК предусматривает реализацию только жилых помещений граждан, заложенное имущество юридических лиц в настоящее время (до принятия закона об ипотеке) реализуется в соответствии с положениями ст. 448 ГК.
3. Положение п. 2 коммент. статьи предоставляет право суду по просьбе залогодателя отсрочить реализацию предмета залога на срок до одного года. Поскольку такая отсрочка не соответствует интересам залогодержателей, более справедливым представляется решение этого вопроса в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 “О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”. Данный акт предусматривает возможность отсрочки реализации не любого имущества, а лишь земельных участков. Представляется целесообразным внести соответствующее изменение в п. 2 коммент. статьи.
4. Определение начальной продажной цены заложенного имущества зависит от порядка обращения на него взыскания. При судебном порядке – его начальная продажная цена на торгах устанавливается судом; при наличии соглашения сторон – этим же соглашением.
5. Правило о том, что предмет залога не может перейти к залогодержателю, знает ряд исключений. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть свои требования в счет покупной цены. Когда она превышает сумму требований кредитора, последний возвращает залогодержателю разницу. Если не состоялись повторные торги, залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
В случае, когда залогодержатель в течение месяца не воспользовался данным правом, договор о залоге прекращается и предмет залога остается в собственности (хозяйственном ведении) залогодателя.
Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, не покрывает всей задолженности, залогодержатель вправе в общем порядке (наряду с другими кредиторами) получить недостающую денежную сумму из иного имущества должника.
6. Исключением из правила о невозможности перехода заложенного имущества в собственность залогодержателя является случай, когда стороны заключили соглашение об отступном (см. ст. 409 ГК и коммент. к ней), в силу которого кредитный договор прекращается путем предоставления предмета залога в собственность залогодержателя. Такой переход возможен также тогда, когда соглашением сторон кредитный договор заменен иным, например договором купли – продажи заложенного имущества (см. ст. 414 ГК и коммент. к ней).